Un grand changement s’opère dans les centres urbains du Canada, ouvrant la voie à une nouvelle ère pour les affaires.

Nous n’en sommes pas encore là…

Trois ans après la pandémie, et plus d’un an après la levée de la plupart des restrictions liées à celle-ci, nous constatons toujours une réduction importante de la mobilité professionnelle au Canada. Cela se passe au cœur des plus grandes villes.

Pour des millions de Canadiens, faire la navette entre le domicile et le lieu de travail fait partie intégrante de la vie quotidienne. Du moins, c’était jadis le cas. L’Enquête nationale auprès des ménages de Statistique Canada estime qu’en 2016, près de la moitié de la population canadienne faisait la navette entre son domicile et son lieu de travail, soit 15,9 millions de personnes (Statistique Canada, 2016).

Notre équipe du Laboratoire de données sur les entreprises (LDE) s’est affairée à étudier la reprise économique et l’adaptation à la pandémie sous différents angles. Compte tenu de l’importance de la mobilité professionnelle dans la vie des Canadiens, il est important de mesurer les changements dans ces tendances. Nos données révèlent un tableau étoffé, presque en temps réel, de la reprise dans les villes où nous vivons et travaillons. En fusionnant les données sur la mobilité avec les données démographiques et d’emploi, nous sommes en mesure de découvrir les facteurs qui favorisent la reprise dans ces régions.

En novembre 2022, le LDE a publié le nouveau tableau de bord sur la mobilité professionnelle au Canada. Depuis, nous suivons de près les mises à jour mensuelles de nos données, qui couvrent 13 provinces et territoires, 153 régions métropolitaines de recensement (RMR) et 55 centres-villes. Ce que nous avons découvert depuis le début de la pandémie:  

• La mobilité professionnelle au Canada reste bien en deçà des niveaux d’avant la pandémie.
• Les plus grandes villes ont connu l’une des reprises les plus faibles en matière de mobilité.
• La mobilité vers les lieux de travail dans ces centres-villes est nettement inférieure à celle de leurs RMR respectives et des régions périphériques, en particulier dans les endroits les plus peuplés

Mise à jour des données de janvier 2023 : à l’échelle nationale, les RMR et les centres-villes ont connu un certain rebond par rapport au mois précédent, mais des baisses généralisées persistent. 

Les plus récentes données pour janvier 2023 révèlent que la proportion de travailleurs se rendant au travail reste bien en deçà des niveaux prépandémiques, avec 9 % de ménages en moins se rendant au travail par rapport à janvier 2020. Ce chiffre est encore plus bas que les -7 % enregistrés pour septembre dans notre publication initiale.

Au niveau provincial et territorial, le bon côté des choses est que la Saskatchewan et les Territoires du Nord-Ouest continuent d’afficher une reprise impressionnante de leur mobilité professionnelle, dépassant le niveau prépandémique de +36 % et +15 %, respectivement. Cependant, d’autres provinces accusent un retard important. Par exemple, le Manitoba, l’Ontario, et le Nouveau-Brunswick ont tous des niveaux de mobilité inférieurs de 10 à 20 % aux niveaux prépandémiques. En ce qui concerne les RMR, les capitales comme Winnipeg (-27 %), Toronto (-22 %), Ottawa/Gatineau (-20 %), Québec (-17 %), Calgary (-11 %), Edmonton (-9 %) et Vancouver (-7 %) sont parmi les plus à la traîne.

Ces tendances sont plus marquées au niveau des recensements, c’est-à-dire que lorsque les cas étaient les plus nombreux, les travailleurs affichaient la plus faible mobilité vers le travail et, inversement, lorsque les cas diminuaient, la mobilité augmentait. Aujourd’hui, près de trois ans après le début de la pandémie et plus d’un an après la levée des restrictions et le retour des travailleurs au bureau, les villes et leurs centres-villes, qui ont été désertés, continuent d’afficher des retards persistants en matière de mobilité.

Prenons pour exemple les villes d’Ottawa, de Toronto et de Québec. Ce sont les centres-villes les plus durement touchés lors du pic de restriction lié à la pandémie en avril 2020, où la mobilité vers le lieu de travail était respectivement de -81 %, -82 % et -67 %. En janvier, ces centres-villes présentent toujours des niveaux de mobilité inférieurs de 30 à 45 % à la circulation piétonne d’avant la pandémie.

À l’inverse, certains centres-villes et RMR ont connu une très forte reprise. Les endroits qui connaissent les plus fortes augmentations de la mobilité vers les lieux de travail sont la Saskatchewan (Regina, Saskatoon), les villes de taille moyenne en Ontario à l’extérieur de Toronto (Brantford, Barrie, Brampton, Kitchener-Waterloo-Cambridge) et en Colombie-Britannique à l’extérieur de Vancouver (Chilliwack, Abbotsford).

Le travail hybride est là pour de bon.

Dans sa dernière analyse du marché national des bureaux, les Services immobiliers commerciaux du Canada indiquent que les taux d’inoccupation des bureaux ont légèrement augmenté au quatrième trimestre de 2022. En fait, sept des dix principaux marchés urbains ont vu leur taux d’inoccupation augmenter, notamment Vancouver, Ottawa, Toronto, Montréal, Edmonton, London et Calgary, qui ont enregistré les taux d’inoccupation les plus élevés, approchant les 30 %. 

Que signifie cette évolution spectaculaire de la mobilité pour l’avenir des villes canadiennes? Des travailleurs? Des entreprises?

Alors que les taux élevés d’inoccupation des bureaux continuent d’être une caractéristique de la vie postpandémique, le delta entre l’inoccupation des bureaux du centre-ville et de la banlieue est à son point le plus élevé à ce jour. Le bureau a perdu de son importance, en particulier pour de nombreux travailleurs intellectuels canadiens qui continuent de bénéficier de modalités de travail flexibles.

Cette évolution de l’économie des centres-villes va changer notre façon de faire des affaires, car l’immobilier des centres-villes est souvent dominé par les espaces de bureaux. La diversification de l’activité économique et des terrains commerciaux s’inscrira dans le cadre d’une vaste refonte des centres-villes, au-delà des pôles d’emplois centraux.

Bien que ce changement soit attendu depuis longtemps, avant même la COVID-19, il soulève des questions politiques sur l’avenir des centres-villes et l’élargissement de leur mission. L’expansion des centres créatifs, sociaux et d’innovation est déjà en cours, non seulement dans les grandes villes comme Toronto et Montréal, mais aussi dans des villes plus petites comme Barrie et Chilliwack. Pourtant, comme nous le constatons, ce changement sera plus difficile pour certains que pour d’autres. Il est certain que les entreprises situées dans des zones géographiques qui bénéficiaient auparavant d’une circulation piétonne dynamique continueront de ressentir la pression, car la réduction de la circulation piétonne des travailleurs se traduit par une diminution du nombre de personnes qui sortent déjeuner ou prennent un café dans les magasins locaux. 

Si ces données indiquent que les perturbations du lieu de travail de l’ère de la COVID sont enracinées, elles soulignent également le caractère multidimensionnel de la mobilité vers le travail. La durée, le moment et l’intensité des restrictions liées à la COVID ne sont qu’une partie de l’histoire. Pour mieux comprendre ces tendances, schémas et comportements divergents, nous devons examiner le « qui », le « quoi » et le « où », ce que je décrirai dans la deuxième partie de ce blogue…. à suivre!